Банк России займется наведением порядка на рынке ипотеки. Первое ужесточение правил игры грядет уже в мае текущего года.
Разные ипотечные схемы от застройщика, траншевые ипотеки с возвратом, кэшбэк — все это «абсолютно не устраивает» Банк России, заявила на пресс-конференции в конце минувшей недели его глава Эльвира Набиуллина. Регулятор будет с такими схемами бороться. Более того, монетарные власти уже «готовы принять решение по ним».
Новости партнеров
На ипотечном рынке имеется дисбаланс
«Черт знает какие (схемы — ред.), как вы сказали. Согласна с этим. И мы не только мониторим эту систему, — сказала Эльвира Набиуллина на пресс-конференции. — Конечно, мы с этими схемами будем бороться, и я уже говорила, ещё раз повторю, если они будут множиться, то мы будем очень настойчиво выходить в Думу и предлагать принять решения, по которым такие ипотечные программы только возможны в рамках строго описанных законов, чтобы не было никаких отклонений, потому что все эти отклонения идут не на пользу заемщику, а во многом это недробросовестные продажи».
Также Эльвира Набиуллина обратила внимание, что ЦБ РФ не устраивает предложение Минстроя по ставкам в 3-4% по ипотеке от застройщика, сообщает «Прайм». Дискуссия по данному вопросу продолжается. «Этот вариант сохраняет ровно те же фундаментальные недостатки, которые есть. Ведет к той же наценке на стоимость жилья. Пусть чуть меньших размеров, но человек оказывается в той же ситуации: он получил жилье на первичном рынке, которое на следующий же день стало дешевле, и он его продать не может. Не на 30% дешевле, но на 20-10%, но он в той же ситуации и для банка с этим залогом он остался», — отметила руководитель ЦБ РФ.
«Конечно, мы не считаем это рабочим вариантом. Дискуссии мы ведем с осени уже, мы все аргументы эти знаем. Но хотела бы заметить, это в компетенции Банка России, и мы принимаем решение в соответствии с нашей компетенцией», — подчеркнула глава Центробанка.
Стоит заметить, что ЦБ еще в прошлом году раскритиковал схемы с околонулевой «ипотекой от застройщиков», отметив, что их нужно закрывать. Для привлечения клиентов в них применяются так называемые близкие к нулю ставки, которые вводят в заблуждение. Так, застройщики, предлагая нулевую ипотеку, завышают стоимость квартир на 20-30%, и часто переплата из-за этого оказывается даже больше, чем снижение процентов по кредиту. В ответ на критику ЦБ Минстрой предложил альтернативный вариант схемы ипотеки — ставки под 3-5%.
Позиция регулятора по ипотеке — не новость, подобные заявления ЦБ РФ давал еще с осени 2022 года, напоминил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. Средние ставки по ипотеке под залог ДДУ во втором квартале 2022 года устойчиво закрепились в районе 3,5-4%, что привело к аномальному расхождению в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках.
Это создает определенные дисбалансы на рынке и не идет на пользу ни рынку в целом, ни отдельным заемщикам. Да и для застройщиков это лишь временная мера, локально поддерживающая спрос, указал Игорь Галактионов.
Новости партнеров
Он напомнил, что ряд мер ЦБ, ужесточающих правила игры, вступает в силу уже в мае. Вероятно, регулятор будет и дальше пытаться пресекать практики по субсидированию ипотеки. Для цен на недвижимость это негативный фактор, поскольку рост ставок означает сокращение платежеспособного спроса. Но в целом на доступности жилья для населения это может сказаться позитивно.
Ситуация в отрасли вызывает беспокойство
«Мы разделяем позицию регулятора и считаем обозначенную им риторику по ужесточению регулирования выдачи таких кредитов верной. Несмотря на то что субсидированная ипотека от застройщика — это подходящий вариант для тех заемщиков, которые хотят получить низкий ежемесячный платеж по ипотеке на длительный срок и не планируют погашать кредит досрочно, переплата по такой ипотеке будет выше по сравнению с покупкой того же объекта в ипотеку на стандартных условиях или за наличный расчет, поскольку стоимость объекта в субсидированной ипотеке изначально будет значительно завышена», — сообщила Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру.
Она отметила, что, учитывая обозначенные регулятором планы, не стоит ждать на рынке большого количества субсидированных предложений по ставкам 3-4% годовых. Скорее всего, они будут распространяться на неликвидные объекты, которые застройщики не могут реализовать по ипотеке с господдержкой или по семейной ипотеке. Кроме того, мы не ожидаем, что снижение числа таких предложений в перспективе окажет сильное влияние на рынок.
На текущий момент из-за ужесточения их регулирования со стороны ЦБ в январе доля таких программ на рынке является минимальной. Большая часть сделок на его первичном сегменте проходит по программам семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой, обратила внимание Инна Солдатенкова.
Если же говорить про рынок недвижимости, то, по мнению аналитика, эта мера может замедлить рост цен на первичное жилье, поскольку отчасти именно субсидированные предложения, выдаваемые в форме гибридной ипотеки (субсидия застройщика плюс госпрограмма (льготная или семейная) выступили одним из факторов, спровоцировавших существенный рост цен на новостройки в России в прошлом году.
Стремление Центробанка максимально обезопасить рынок ипотечного кредитования понятно и обоснованно, поскольку применение застройщиками «нулевых» субсидируемых ставок действительно влияет на рост цен квадратного метра жилья, согласился координатор «Деловой России» в ЦФО, председатель Санкт-Петербургского отделения Дмитрий Панов.
Вместе с тем, при принятии решения о дополнительных ограничительных мерах в сфере жилищного строительства необходимо руководствоваться также сложившейся ситуацией в отрасли, а она начинает вызывать определенное беспокойство, констатировал он в беседе с корреспондентом «Эксперта».
Новости партнеров
Во-первых, в январе 2023 года отмечается замедление темпов ипотечного кредитования при трехкратном сокращении объема выданных ипотечных кредитов по сравнению с декабрем прошлого года. Во-вторых, в начале этого года зафиксировано сокращение объема средств на счетах эскроу в течение трех месяцев подряд. Данные тенденции обусловлены, в том числе увеличением ставки по льготной ипотеке с 7 до 8%, а также объявленными Банком России мерами по повышению резервов по высоко рискованным ипотечным кредитам.
С учетом этого, а также принимая во внимание постепенно снижающийся уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам, необходимо максимально взвешенно подходить к вопросу введения ограничений для застройщиков, предлагая им альтернативные варианты стимулирования спроса, заключил Дмитрий Панов.
